СОДЕРЖАНИЕ

1. Введение
2. Основные термины и понятия
3. Я — наниматель жилого помещения
4. Я — собственник жилого помещения
5. Управление многоквартирным домом. Способы управления
6. Создание ТСЖ
7. Общее собрание собственников жилых помещений
8. Содержание общего имущества в многоквартирном доме. Выбор исполнителей. Капитальный ремонт многоквартирного дома
9.Перепланировка и переустройство жилых помещений
10. Признание жилого помещения непригодным для проживания
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги. Установка приборов учета. Ответственность за ненадлежащее предоставление коммунальных услуг
Формирование земельного участка под многоквартирным жилым домом
13. Компетенция региональных органов власти и органов местного самоуправления в сфере жилищных отношений
14. Куда обратиться за защитой жилищных прав
15. Перечень нормативных актов
16. Образцы документов

Введение

Анализ обращений, поступающих в адрес Уполномоченного по правам человека в Кировской области, органы государственной власти и местного самоуправления, правоохранительные органы свидетельствует о том, что нарушение прав граждан в сфере жилищных правоотношений зачастую связано с недостаточной информированностью населения, незнанием порядка и способов защиты своих прав.

В основном граждане обращаются по вопросам содержания жилого фонда и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
Данное справочное пособие поможет своевременно, правильно и в полном объеме защитить свои жилищные права.

Основные термины и понятия

Жилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма — гражданин, которому жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда предоставлено по договору социального найма.

Собственник жилого помещения — лицо, приобретшее право собственности на жилое помещение в результате приватизации, покупки, дарения, наследования, строительства и ином законном основании.

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для:
совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, определенных законодательством, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов,
обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов,
осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества,
предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами,
осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Коммунальные услуги – осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов.
Управление многоквартирным домом – организация деятельности по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме, решению вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Я — наниматель жилого помещения

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма установлены Жилищным кодексом Российской Федерации (статья 67).
Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма может иметь иные права, предусмотренные законодательством, а также договором социального найма.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных жилищным законодательством;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального
найма несет иные обязанности, предусмотренные законодательством, а также договором социального найма.
Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Я — собственник жилого помещения

В соответствии с действующим законодательством (статья 30 Жилищного кодекса Российской Федерации) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены жилищным законодательством.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных законодательством и договором.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление многоквартирным домом. Способы управления.

Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в действие 1 марта 2005 года, законодательно закрепил полномочия собственников помещений дома по управлению многоквартирным домам. В результате собственники получили право определять цели управления домом, желаемый уровень качества проживания в нем и размер платы за содержание и ремонт общего имущества, а также выбирать способ управления домом и тех, кто будет оказывать услуги и выполнять работы по управлению, обслуживанию и ремонту.
Согласно Жилищному кодексу все собственники помещений могут реализовать свое право участвовать в управлении многоквартирным домом через участие в общем собрании, которое получило статус органа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников — это механизм совместного принятия основных решений, касающихся общего имущества в многоквартирном доме, включая выбор способа управления.
Законодательно определено, что собственники обязаны на общем собрании выбрать один из трех способов управления, предложенных Жилищным кодексом:
1) непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме;
2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (ПК);
3) управление управляющей организацией.
Непосредственное управление собственниками помещений многоквартирным домом:
При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом:
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Управление многоквартирным домом управляющей организацией:

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством
Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Постановлением

Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 № 731.
Информация управляющей организацией раскрывается путем:
а) обязательного опубликования на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из следующих сайтов в сети Интернет, определяемых по выбору управляющей организации:
- на сайте управляющей организации;
- на сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемом высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;
- на сайте органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность;
б) опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность (далее - официальные печатные издания);
в) размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;
г) предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.
Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации указанными товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
В случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией, в других случаях коммунальные услуги указанным собственникам и пользователям предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.
В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
Если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
При условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.
Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
Совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.
Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

Создание ТСЖ

Товарищество собственников жилья может быть создано:

  • собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;
  • собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.
Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком дом
· Членство в ТСЖ добровольно, возникает на основании заявления собственника помещения о вступлении в ТСЖ и прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности на помещение.
Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Общее собрание членов ТСЖ (ч.2 ст.145 Жилищного кодекса РФ):
- принимает и утверждает устав товарищества, внесение в него изменений, принимает решения о реорганизации и ликвидации товарищества,

- назначает ликвидационную комиссию, утверждает промежуточный и окончательный ликвидационный балансы;
- избирает членов правления и ревизионную комиссию (ревизора) товарищества, председателя товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
- утверждает годовой план содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчет о выполнении такого плана;
- утверждает сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
- утверждает годовой отчет о деятельности правления товарищества;
- утверждает заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
- определяет размер вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
- устанавливает размер обязательных платежей и взносов членов товарищества, принимает решения об образовании специальных фондов товарищества, о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, определяет направления использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, утверждает бюджет и отчет о его выполнении;
- рассматривает жалобы на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества,
- принимает правила внутреннего распорядка товарищества;
- решает другие вопросы, отнесенные законом и уставом товарищества к его компетенции.
Общее собрание членов товарищества по закону должно проводиться не реже, чем раз в год: ежегодно проводятся очередные собрания, посвященные отчету за предыдущий год и утверждению плана и сметы на следующий, а также выборам правления; ТСЖ также может проводить собрания вне очереди, в случае необходимости.
Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества.
Общим собранием членов ТСЖ не более чем на два года должна выбираться ревизионная комиссия (ревизор) для проверки деятельности правления и состояния дел в ТСЖ. Ревизионная комиссия проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества; представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества, заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов; отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
Товарищество собственников жилья вправе:
заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований законодательства, а также устава товарищества;
2) осуществлять управление многоквартирным домом;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений, заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.
Так же, как и управляющая организация, ТСЖ обязано раскрывать общую информацию о ТСЖ, об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности товарищества, сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.
Информация товариществом раскрывается путем:
а) обязательного опубликования информации на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из следующих сайтов в сети Интернет, определяемых по выбору товарищества:
сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;
сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого товарищество или кооператив осуществляют свою деятельность;
б) размещения информации на информационных стендах (стойках), расположенных в помещении многоквартирного дома, доступном для всех собственников помещений в доме (далее - информационные стенды); в) предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном виде, а при наличии технической возможности - также в электронном виде.
Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в судебном порядке.

Общее собрание собственников жилых помещений

Подготовка к проведению общего собрания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома по выбору способа управления и создания ТСЖ.

Организационные вопросы подготовки и проведения общего собрания включают в себя следующие шаги:
· Изучение нормативных, правовых документов по проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
· Расчет долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника помещений данного дома и определение количества голосов каждого собственника на общем собрании (на основании технической документации на многоквартирный дом и сведений о собственниках помещений);
· Определение удобного для собственников помещения времени и места проведения собрания;
· Подготовку повестки дня собрания и предложений по основным вопросам;
· Действия по уведомлению собственников помещений об общем собрании и его повестке;
· Подготовку необходимых форм и проектов документов для проведения собрания и принятия решений;
· Подготовку места проведения собрания и необходимых наглядных материалов для обсуждения вопросов повестки собрания.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:
– в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;
в форме заочного голосования – без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам. Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.
Заочное голосование допускается в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума (более 50% голосов от общего числа голосов).
Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в смешанной «очно-заочной» форме не допускается законодательством.

Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений данного многоквартирного дома.
Инициаторами проведения первого общего собрания собственников могут быть собственник или несколько собственников помещений в данном доме.
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников.
Необходимо обратить внимание на то, что режим голосования по вопросам выбора способа управления и создания товарищества собственников жилья различен:
· выбор способа управления многоквартирным домом, в том числе способа управления товариществом собственников жилья – решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаемое большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (кворум собрания – более чем 50 % голосов от общего числа голосов);
· решение о создании товарищества собственников жилья принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме более чем 50 % от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п.1 ст. 37 ЖК РФ).
Количество голосов каждого собственника на общем собрании равно количеству квадратных метров площади помещений в его собственности.
Инициатор общего собрания для составления реестра собственников может получить необходимые сведения: в управляющей организации (количество помещений и их общая площадь) и непосредственно от собственников (информация о собственниках, их доле в праве собственности на помещения).
Количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, является равным количеству квадратных метров метров площади помещений в его собственности.
Нужно иметь в виду, что решения общего собрания должны быть вынесены собственниками помещений только по вопросам, поставленным в повестке общего собрания. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня общего собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Сообщение о проведение общего собрания направляется собственником помещения, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания.
Не позднее, чем за месяц до проведения общего собрания следует приступить к подготовке необходимых документов, уведомлений о проведении собрания, форм для заполнения, раздаточных и наглядных материалов, составить соответствующий перечень собственников и принадлежащих им помещений.
Требуемые для создания товарищества собственников жилья документы, прежде всего, включают устав ТСЖ. Устав – это внутренний «нормативный» документ товарищества собственников жилья. Это свод правил, по которым осуществляются взаимоотношения между членами товарищества и самим товариществом, как организацией. В случае возникновения конфликтов, требующих рассмотрения в судебном порядке, судья будет обращаться к законодательству и затем – к уставу товарищества. Естественно, устав ТСЖ не может противоречить закону. Если закон и нормативные акты не регулируют какой-либо важный для данного многоквартирного дома вопрос внутреннего взаимодействия, и не содержат прямых запретов товариществу устанавливать порядок взаимодействия по данному вопросу, ТСЖ вправе установить такой порядок в своем уставе. В то же время, если законом товариществу переданы полномочия установить тот или иной порядок взаимодействия в многоквартирном доме, то товарищество обязано такой порядок предусмотреть.
Устав товарищества собственников жилья должен содержать:
– общие положения о статусе товарищества,
– цели и предмет деятельности товарищества,
– положения о членстве в товариществе,
– порядок управления общим имуществом в многоквартирном доме, а также имуществом товарищества,
– права и обязанности товарищества,
– права и обязанности членов товарищества,
– порядок образования и использования средств товарищества,
– порядок внесения платежей и взносов,
– процедуры для руководства деятельностью товарищества, в том числе:
- порядок принятия решений членами товарищества и органами управления товарищества,
- порядок проведения общих собраний товарищества, заседаний правления,
– порядок избрания в органы управления товарищества и руководящих лиц,
– порядок работы ревизионной комиссии и инициативных (общественных) комиссий товарищества,
– порядок изменения устава,
Помимо устава, к проведению общего собрания собственников необходимо подготовить ряд форм и других документов, к которым относятся:
- перечень собственников помещений с указанием количества голосов каждого собственника;
уведомления о проведении собрания;

бланки списков собственников, уведомленных о проведении собрания, и списков собственников, получивших бланки решений (при заочной форме);
формы доверенностей для собственников помещений дома, которые не смогут лично присутствовать на общем собрании собственников помещений;
бланки решений (бюллетени), если собрание проводится в форме заочного голосования;
лист регистрации собственников для участия в общем собрании в очной форме;
листы голосования собственников, участвующих в общем собрании в очной форме;
- форму протокола общего собрания.
При несогласии с принятым ТСЖ решением собственник помещения может его оспорить в судебном порядке при наличии доказательств нарушения своих прав этим решением. Проверка деятельности ТСЖ может проводиться в зависимости от вида возможных нарушений сотрудниками органов внутренних дел и органами прокуратуры. При подаче заявления необходимо указать конкретные факты возможных нарушений в деятельности ТСЖ.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме. Выбор исполнителей. Капитальный ремонт многоквартирного дома

Содержание и ремонт включают мероприятия по обеспечению функционирования всех элементов многоквартирного дома в соответствии с техническими, градостроительными, санитарными нормами и правилами. Проведение работ по обеспечению всех жизненно значимых функций многоквартирного дома. Работы по содержанию и ремонту общего имущества зависят, во-первых, от качества общего имущества (его состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния), а во-вторых, от расположения многоквартирного дома, и включают в себя:
− осмотры с целью своевременного выявления несоответствия состояния общего имущества установленным требованиям, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
- обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
- поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;
- уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
- организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию,
- обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I-IV класса опасности;
- проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации в порядке перечень мероприятий;
- обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.);
- обеспечение мер пожарной безопасности;
- содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Помимо этого, осуществляется подготовка к сезонной эксплуатации общего имущества, текущий и капитальный ремонт.
Текущий ремонт производится в целях предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов и не включает замену ограждающих несущих конструкций и лифтов.
В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. При этом необходимо иметь ввиду, что согласно статьи 37 того же кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома ( в том числе с его расширением или надстройкой), строительство хозяйственных построек и
других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме.
Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с жилищным законодательством, признаются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, обслуживающее более одного помещения оборудование и земельный участок, на котором расположен данный дом.
Содержание многоквартирного дома требует также различных профессиональных услуг: бухгалтерских, юридических, управленческих, сметных, инженерно-технических. Именно поэтому товариществу приходится
постоянно сталкиваться с необходимостью решать, у какого продавца купить товары, кого нанять в штат по управлению и обслуживанию дома или для оказания разовой услуги, с какой организацией заключить договор на комплекс работ по текущему обслуживанию или на отдельный вид ремонта. Если товарищество передаст исполнение управленческих функций по договору управления, то дальше подрядами и закупками будет заниматься управляющая
организация или управляющий – индивидуальный предприниматель. Но как решить, какую управляющую организацию выбрать?
Товарищество собственников жилья вправе: :
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
2) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги.
В зависимости от того, какую именно задачу решает товарищество собственников жилья, сколько финансовых средств предстоит на нее потратить, каковы возможные последствия неправильного решения и т.д., можно применять способы конкурентного отбора, различные по сложности процедур, формальных требований к последовательности, документальному оформлению каждого этапа, кругу лиц, на которых возложено принятие решения.
Если правлению надо купить пачку бумаги, нет смысла посещать три магазина, потому что возможный выигрыш в цене будет ничтожно малым, а расходы на такой «конкурс» (стоимость времени, потраченного на посещение
магазинов канцтоваров и изучение их ассортимента и цен, расходы на поездки) будут намного превышать предполагаемую выгоду.
Если, например, перед товариществом стоит задача приобретения дорогостоящих товаров (компьютера или инвентаря для уборщиц на год работы), то метод запроса котировок, или, по крайней мере, поход в несколько торговых точек вполне может дать заметный эффект. Когда необходимо приобрести какие-то материалы, оборудование для обслуживания или ремонта общего имущества или благоустройства территории, то сделать
выбор можно, посетив несколько магазинов, сравнив требуемые товары по их качеству, цене, срокам поставки, гарантийному или сервисному обслуживанию и другим, важным для покупателя показателям. Гораздо сложнее найти квалифицированного управляющего или обслуживающий персонал, организацию–подрядчика для проведения ремонта или комплекса
работ по обслуживанию дома, ведь нет магазина или рынка, где они выставляют себя на обозрение потенциальным заказчикам. Поэтому требуется сначала найти заинтересованных в получении данной работы лиц, получить их предложения, а затем по определенным критериям определить лучшее из них.

Если товарищество собирается проводить капитальный ремонт кровли или коммуникаций, или же ищет управляющую организацию, с которой планирует заключить договор на год и больше, поиск подрядчика / исполнителя не может ограничиться несколькими телефонными звонками или просмотром объявлений в газете. В этом случае товарищество может провести полноценный конкурс в соответствии с правилами и нормами Гражданского кодекса.
Основная сложность в проведении конкурса для товариществ собственников жилья состоит в его длительности и трудоемкости, а для того, чтобы конкурс состоялся по правилам и не последовало претензий или даже исков со стороны участников, при подготовке и проведении конкурса, возможно, понадобится консультация юриста.
Нужно будет разработать и утвердить специальный пакет конкурсной документации, а процедура проведения конкурса строго регламентирована. Содержание объявления о конкурсе должно соответствовать всем требованиям закона; оно должно быть опубликовано в печати или разослано не менее, чем за
месяц до конкурса; устанавливается день и час, до которых принимаются предложения от потенциальных исполнителей или подрядчиков; участники конкурса должны внести на счет товарищества задаток, что в обычных условиях представляется трудновыполнимым. Ни условия конкурса, ни условия поданных конкурсных предложений не могут изменяться, даже если в процессе конкурса возникнет такая потребность. Если на конкурс будет подана только одна заявка, конкурс будет считаться несостоявшимся и придется начинать все заново. Если заявок несколько, то товарищество должно выбрать победителя и заключить с ним договор, если только все заявки не будут отклонены, как не соответствующие требованиям, изложенным в конкурсной документации.
Выбор исполнителя или подрядчика на основании конкурса может дать товариществу возможность получить наилучшее предложение по выполнению требуемой работы или услуги, но сопровождается большими сложностями для обычного товарищества. При проведении конкурса ТСЖ должно руководствоваться статьями 447-449 Гражданского кодекса. Глава 57 Гражданского кодекса о публичном конкурсе не распространяется на конкурсы, проводимые ТСЖ по выбору исполнителей услуг /подрядчиков / поставщиков товаров. К тому же товарищество не обязано проводить конкурс каждый раз, когда хочет нанять подрядчика. Для того чтобы выбрать наиболее подходящую управляющую организацию (управляющего) или подрядчика по обслуживанию и ремонту, получив при этом серьезные предложения от потенциальных исполнителей и обеспечив их справедливую оценку и соблюдение интересов собственников, товариществу в наибольшей степени подходит способ запроса предложений.
Этот способ использует многие принципы конкурсного отбора, в том числе официальное приглашение (извещение) участников, наличие заранее разработанных требований к исполнителю и критериев оценки предложений, наличие оценочной комиссии и т.д. Но при этом товарищество не связано нормативными требованиями к процедуре данного способа конкурентного отбора, и эта процедура может быть установлена самим товариществом так, как это удобно товариществу и участникам отбора.

Выбирая исполнителей, подрядчиков или поставщиков для товарищества, правление должно быть готово к тому, что члены товарищества могут запросить у правления объяснений, на каком основании была выбрана та или иная организация. Разработанные и утвержденные решением общего собрания внутренние правила применения процедур конкурентного отбора, дадут правлению (или управляющему) четкое руководство к действиям в различных случаях, а их соблюдение повысит прозрачность деятельности товарищества и доверие со стороны собственников помещений.
В любом случае правом выбора и найма персонала, подрядчиков, управляющих и закупки товаров обладают органы управления товарищества собственников жилья, и право выбрать способ конкурентного отбора исполнителей услуг и работ также принадлежит товариществу. Исключением является случай отбора подрядной организации для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома в соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", которым субъекту Российской Федерации предоставлено право устанавливать порядок привлечения товариществами собственников жилья подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома с использованием средств, предоставляемых в соответствии с данным федеральным законом. В Кировской области такой порядок утвержден постановлением Правительства Кировской области от 11.08.2011 № 116/358.
Следует отметить,что отбор подрядных организаций при проведении капитального ремонта в соответствии с данным постановлением относится не только к ТСЖ, но и к управляющим компаниям, ЖСК и иным специализированным потребительским кооперативам.
В соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», финансовая поддержка за счет средств Фонда предоставляется при условии долевого финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме в размере не менее чем пять процентов общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии с данным Законом.
Товарищество собственников жилья (другое объединение собственников помещений в многоквартирном доме) может предложить общему собранию собственников помещений (общему собранию членов товарищества) на выбор несколько вариантов порядка долевого финансирования капитального ремонта, а именно:
а) установление в составе ежемесячного взноса платы на капитальный ремонт на период _______ месяцев, начиная с _________ (например, начиная с месяца принятия решения общим собранием или с месяца включения многоквартирного дома в муниципальную программу) и до __________ (продолжительность периода зависит от установленного органом местного самоуправления порядка выплаты средств внебюджетного финансирования), в размере __________(должен обеспечить необходимый объем финансирования) в расчете на один квадратный метр общей площади помещения каждого собственника;

б) установление единовременного целевого взноса на проведение капитального ремонта в размере _________ в расчете на один квадратный метр
общей площади помещения каждого собственника (должен обеспечивать необходимый объем долевого финансирования), вносимого в срок не позднее ________;
в) использование для долевого финансирования капитального ремонта средств фонда ремонтов товарищества в объеме ___________________ и установление дополнительно ежемесячной платы на капитальный ремонт в размере _________ в расчете на один квадратный метр общей площади помещения каждого собственника на период _______ месяцев, начиная с _________ и до __________;
г) использование для долевого финансирования капитального ремонта средств фонда ремонтов товарищества в объеме ___________________ и установление дополнительно единовременного целевого взноса на проведение капитального ремонта в размере ___________ в расчете на один квадратный метр общей площади помещения каждого собственника, вносимого в срок не позднее ________;
д) получение товариществом кредита в банке в сумме _______________ и установление в составе ежемесячного взноса платы за капитальный ремонт в размере ___________ в расчете на один квадратный метр общей площади помещения каждого собственника (достаточном для выплаты ежемесячных платежей по кредиту, согласованных с банком) на период ________ месяцев (до полного погашения кредита);
В случае, когда в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья (или другое объединение собственников помещений), а для управления домом собственниками помещений выбрана управляющая организация, могут потребоваться доказательства того, что в соответствии с требованием Федерального закона № 185-ФЗ долевое финансирование капитального ремонта обеспечили именно собственники помещений, а не юридическое лицо – управляющая организация. То есть управляющая организация должна представить документы, подтверждающие внесение именно собственниками помещений средств, в совокупности обеспечившими требуемый объем долевого финансирования. Следуя букве закона, если для долевого финансирования капитального ремонта будут использованы собственные средства управляющей организации (даже полученные ранее от собственников помещения данного дома) или средства кредита, взятого управляющей организацией под обязательства собственников возместить расходы управляющей организации, то это не будет считаться исполнением требования закона о долевом финансировании капитального ремонта собственниками помещений. Поэтому в случае управления домом управляющей организацией у собственников помещений значительно меньше вариантов по обеспечению своей доли финансирования капитального ремонта, чем в случае, когда в доме создано товарищество собственников жилья. Это следующие варианты:
а) установление ежемесячной платы на капитальный ремонт на период _______ месяцев, начиная с _________ (не ранее месяца принятия решения общим собранием собственников помещений об участии в муниципальной адресной программе) и до __________ (продолжительность периода зависит от установленного органом местного самоуправления порядка выплаты средств внебюджетного финансирования), в размере __________ (должен обеспечить необходимый объем финансирования) в расчете на один квадратный метр общей площади помещения каждого собственника;
б) установление единовременного (целевого) платежа на проведение капитального ремонта в размере _________ в расчете на один квадратный метр общей площади помещения каждого собственника (должен обеспечивать необходимый объем долевого финансирования), вносимого в срок не позднее ________;
в) другой вариант (в том числе, комбинация вариантов «а» и «б»).
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыш;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
5) утепление и ремонт фасадов;
6) установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
ремонт фундаментов многоквартирных домов, в том числе на свайном
основании, расположенных в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях.

Перепланировка и переустройство жилых помещений

Типичная планировка помещений часто не устраивает их владельцев. Осуществляя перепланировку, собственники нередко нарушают правила пользования жилыми помещениями.
Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Перепланировка жилого помещения — изменение его конфигурации.

К перепланировке квартиры/помещения относятся: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Произведенные в ходе перепланировки и (или) переоборудования изменения должны быть внесены в технический паспорт жилого помещения.
Жилищный кодекс РФ содержит целую главу по регулированию вопроса перепланировки и (или) переустройства. Однако, чтобы их произвести, необходимо получить разрешение в установленном законом порядке.
Перепланировка и (или) переустройство жилого помещения проводятся по согласованию с органами местного самоуправления на основании принятого ими решения. Самовольная перепланировка недопустима.
Для получения разрешения на перепланировку помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения обязан представить следующие документы:
заявление о переустройстве и (или перепланировке) по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
правоустанавливающие документы на данное жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные нотариусом копии);
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект пееустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, занимающими перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма ( в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме тех, которые указаны в части 2 статьи 26 ЖК РФ.

После приема документов орган, осуществляющий согласование, обязан выдать заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения.
Указание даты получения документов важно для контроля сроков их рассмотрения этим органом. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных выше документов в данный орган.
Выдача документа, подтверждающего разрешение на проведение перепланировки и (или) переустройства, является основанием проведения этих действий.
Отказано в согласовании может быть по причине :
1) непредставления определенных документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. В случае, если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску принимает решение:
в отношении собственника о продаже с публичных торгов указанного жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника этого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
в отношении нанимателя указанного жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению этого жилого помещения в прежнее состояние.
Для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, а также для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, орган, осуществляющий
согласование, устанавливает новый срок для приведения данного жилого помещения в прежнее состояние.
Важно отметить, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
За самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах статьей 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях также предусмотрен штраф в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Таким образом, при незаконной перепланировке собственник объекта недвижимости теряет право распоряжения своим объектом недвижимости. Иными словами, собственник, может, конечно, воспользоваться такой недвижимостью, но продать, обменять, подарить, передать ее по наследству будет невозможно.
Не надо согласовывать следующие виды работ:
косметический ремонт квартиры (оклейка стен обоями, покраска и т.п.);
установка и разборка встроенной мебели, шкафов, антресолей.

Признание жилого помещения непригодным для проживания

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением , жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» установлен порядок проведения оценки соответствия жилого помещения установленным законодательством требованиям.
Решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу принимается межведомственной жилищной комиссией муниципального образования на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в данном Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в настоящем Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения.
Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям включает:
- прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов;
определение перечня дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного контроля и надзора, заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения, акт государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации о результатах проведенных в отношении жилого помещения мероприятий по контролю), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям;
-определение состава привлекаемых экспертов проектно-изыскательских организаций исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки возможности признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения;
- работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания;
- составление комиссией заключения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям и пригодным (непригодным) для проживания (далее - заключение) и признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование;
- принятие соответствующим органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии;
- передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией).
Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы:
- нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;
план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения - проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением.
Для признания многоквартирного дома аварийным также представляется
заключение специализированной организации, проводящей обследование этого дома.
По усмотрению заявителя также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.
В случае если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные документы.
Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа, уполномоченного на проведение государственного контроля и надзора, в течение 30 дней с даты регистрации и принимает решение (в виде заключения) либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого помещения.
По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:
- о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
- о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
- о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;
- о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
- о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.
На основании полученного заключения орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Указанное выше решение может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги. Установка приборов учета. Ответственность за ненадлежащее предоставление коммунальных услуг

В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору
найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3)плату за коммунальные услуги.
Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Согласно п.29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 ( в редакции Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354) , расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Следует отметить, что малоимущие граждане, признанные таковыми в установленном порядке, проживающие в жилых помещениях на основании договоров социального найма, освобождаются от обязанности по внесению
платы за пользование жилыми помещениями (ч. 9 ст. 156 Жилищного кодекса РФ). Они оплачивают содержание и ремонт жилого помещения, а также коммунальные услуги.
Необходимо иметь ввиду, что отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению (статья 160 Жилищного кодекса РФ).
Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за:
холодное и горячее водоснабжение;
водоотведение;
электроснабжение;
газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Оплата перечисленных услуг осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду любой формы собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования, в зависимости от степени благоустройства жилищного фонда.
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством РФ.
Объем потребленных коммунальных услуг (холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, газоснабжения и электроснабжения) рассчитывается исходя из количества граждан, проживающих в жилом помещении».
Предусмотрены два варианта определения размера платы за коммунальные услуги:
1) на основании нормативов потребления коммунальных услуг. Этот вариант определения размера платы применяется при условии отсутствия приборов учета. При этом рассчитывается норматив потребления коммунальной услуги в жилых помещениях, норматив потребления коммунальной услуги на общедомовые нужды, а также норматив потребления коммунальной услуги при использовании земельного участка и надворных построек (в случае использования земельного участка и надворных построек);
2) на основании показаний приборов учета. Размер платы за коммунальные услуги определяется в этом случае как произведение тарифов на
соответствующие услуги и объемов потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т.д.) по показаниям приборов учета.
Норматив потребления коммунальных услуг — количественный показатель объема потребления коммунального ресурса, утверждаемый в установленном порядке органами государственной власти субъектов Российской Федерации и применяемый для расчета размера платы за коммунальную услугу при отсутствии приборов учета.
Установление нормативов потребления производится по инициативе уполномоченных органов или ресурсоснабжающих организаций.
Нормативы потребления устанавливаются:
а) по каждому виду и составу предоставляемых коммунальных услуг,
которые определяются степенью благоустройства многоквартирного дома или жилого дома;
б) едиными для многоквартирных домов и жилых домов, имеющих аналогичные конструктивные и технические параметры, а также степень благоустройства. В ином случае нормативы дифференцируются.
При установлении нормативов потребления коммунальных услуг для потребителей учитываются коммунальные услуги, предназначенные для содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, отопление) и требования к их формированию определяют правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 306 .
Состав коммунальных услуг, предоставляемых гражданам и юридическим лицам, определяется степенью благоустройства многоквартирного дома или жилого дома, под которой понимается наличие в таком доме внутридомовых
инженерных систем, развитости инфраструктуры жилого комплекса и является индивидуальным для разных типов домов.

Установка приборов учета

В соответствии с Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 июля 2012 года собственники жилых домов, собственники помещений в многоквартирных домах, обязаны обеспечить оснащение таких домов приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию. При этом многоквартирные дома в указанный срок должны быть оснащены коллективными (общедомовыми) приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также индивидуальными и общими (для коммунальной квартиры) приборами учета используемых воды, электрической энергии.
Действия по установке, замене, эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов вправе осуществлять лица, отвечающие требованиям, установленным законодательством Российской Федерации для
осуществления таких действий.
Организации, которые осуществляют снабжение водой, природным газом, тепловой энергией, электрической энергией или их передачу, до 1 июля 2013 года обязаны совершить действия по оснащению приборами учета используемых энергетических ресурсов, снабжение которыми и передачу которых указанные организации осуществляют, объектов, инженерно-техническое оборудование которых непосредственно присоединено к принадлежащим им сетям инженерно-технического обеспечения и которые в нарушение требований указанных выше требований не были оснащены приборами учета используемых энергетических ресурсов в установленный срок. Лицо, не исполнившее в установленный срок обязанности по оснащению данных объектов приборами учета используемых энергетических ресурсов, должно обеспечить допуск указанных организаций к местам установки приборов учета используемых энергетических ресурсов и оплатить расходы указанных организаций на установку этих приборов учета. В случае отказа от оплаты расходов в добровольном порядке лицо, не исполнившее в установленный срок обязанности по оснащению данных объектов приборами учета используемых энергетических ресурсов, должно также оплатить понесенные указанными организациями расходы в связи с необходимостью принудительного взыскания. При этом граждане - собственники жилых домов, дачных домов или садовых домов, граждане - собственники помещений в многоквартирных домах, не исполнившие в установленный срок обязанностей по установке приборов учета, если это потребовало от указанных организаций совершения действий по установке приборов учета используемых энергетических ресурсов, оплачивают равными долями в течение пяти лет с даты их установки расходы указанных организаций на установку этих приборов учета при условии, что ими не выражено намерение оплатить такие расходы единовременно или с меньшим периодом рассрочки. В случае предоставления рассрочки расходы на установку приборов учета используемых энергетических ресурсов подлежат увеличению на сумму процентов, начисляемых в связи с предоставлением рассрочки, но не более чем в размере ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату начисления, за исключением случаев, если соответствующая компенсация осуществляется за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета.

Ответственность за надлежащее предоставление коммунальных услуг несут те организации, с которыми собственники заключили договор или поручили эти услуги выполнять.
В зависимости от выбранного способа управления эти ответственные могут различаться.
Если в доме выбран непосредственный способ управления, то каждый собственник в отдельности заключает договор с ресурсоснабжающей организацией, вносит ей оплату, и эта организация несет ответственность перед каждым собственником.
Если в доме выбрана управляющая компания, то согласно договору управления многоквартирным домом такая компания несет ответственность за предоставление коммунальных услуг.
Если в доме создано ТСЖ или ЖСК, либо иной кооператив, то обязанностью этого товарищества (кооператива) является обеспечивать собственников коммунальными услугами.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» устанавливаются требования к составу информации, подлежащей раскрытию организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.
В открытом доступе управляющие компании должны размещать общую информацию о себе, основные показатели финансово-хозяйственной деятельности в части исполнения организацией договоров управления; сведения о выполняемых работах и оказываемых услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядок и условия оказания таких услуг; сведения об их стоимости; сведения о ценах на коммунальные ресурсы.
Также указанным документом определены порядок, способы и сроки раскрытия информации. Предусмотрено несколько способов раскрытия данной информации:
публикация на официальном сайте управляющей организации или соответствующего органа власти субъекта РФ или органа местного самоуправления;
публикация в официальных печатных СМИ, в которых публикуются акты органов местного самоуправления территории, на которой организация осуществляет свою деятельность; размещение на информационных стендах в помещении организации;
ответы на запросы, поданные в письменном или электронном виде.
Большинство управляющих организаций размещают информацию в сети Интернет на собственных официальных сайтах или на сайтах органов местного
самоуправления муниципальных образований, на территории которых ведут свою деятельность.
Отношения, связанные с защитой прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, регламентируются Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 в
редакции ФЗ от 09.01.1996 N 2-ФЗ "О защите прав потребителей", Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации № 307 от 23.05.2006, Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.
Если коммунальные услуги предоставляются не в полном объеме и некачественно, нужно потребовать перерасчет.
Для того чтобы управляющая компания или исполнитель услуг уменьшили оплату, необходимо зафиксировать недостатки в предоставлении услуг, т.е. составить подтверждающий акт, и направить письменное заявление в управляющую организацию либо исполнителю услуг.

Формирование земельного участка под многоквартирным жилым домом

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской \

Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Компетенция региональных органов власти и органов местного самоуправления в сфере жилищных отношений

К полномочиям органов государственной власти Кировской области в области жилищных отношений относятся:
1) государственный учет жилищного фонда Кировской области;
2)определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда Кировской области;
установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Кировской области;
5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом Кировской области категориям граждан жилых помещений жилищного фонда Кировской области;
6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Кировской области непригодными для проживания;
7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Кировской области, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
9) осуществление регионального государственного жилищного надзора;

Органы местного самоуправления (в зависимости от своего уровня) осуществляют организацию электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом.
В обязанности ОМСУ входит большой круг вопросов, таких как:
1) учет муниципального жилищного фонда;
2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;
5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;
7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;
9) осуществление муниципального жилищного контроля;
определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений.
Также органы местного самоуправления осуществляют муниципальные программы капитального ремонта, переселения жителей из ветхого и аварийного жилья. Являясь собственником муниципального жилья, орган местного самоуправления несет бремя расходов на капитальный ремонт, его представитель участвует в общих собраниях собственников, в принятии решений.
В соответствии со статьей 165 Жилищного кодекса РФ, орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива о невыполнении управляющей организацией обязательств по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме организует проведение проверки деятельности управляющей организации в пятидневный срок в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Куда обратиться за защитой жилищных прав:

Государственная жилищная инспекция
610020, г. Киров, ул. Дерендяева, 23. (8332) 32-05-88

Осуществляет контроль за:

-использованием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий;
- техническим состоянием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и их инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по их содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;
- осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме к сезонной эксплуатации;
- соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов;
- соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопление, электроводогазоснабжение и так далее);
- соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства;
- соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;
- наличием и соблюдением условий договоров между собственниками государственных или муниципальных объектов жилищно-коммунального хозяйства, производителями услуг и потребителями;
- проведением конкурсов на обслуживание и капитальный ремонт домов государственного и муниципального жилищных фондов;
- выполнением жилищно-коммунальных услуг по заявкам населения;
- организацией работ по содержанию внутридомового газового оборудования: наличием договоров на проведение специализированными организациями комплекса работ по техническому обслуживанию внутридомового газового оборудования; наличием графиков выполнения работ и их соблюдением; наличием документов, подтверждающих проведение работ;
- соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые;
- переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в жилых домах;
- порядком постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятия с учета и предоставления жилых помещений;
- перепланировкой, переоборудованием нежилых помещений в жилых домах и конструктивных элементов жилых домов (в том числе их возведением);
- соблюдением порядка и правил переоборудования, перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах;
- соблюдением стандарта раскрытия информации управляющими организациями, товариществами собственников жилья либо жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами;
-направлением уведомлений юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями о начале осуществления деятельности по предоставлению услуг по управлению многоквартирными домами и предоставлению услуг и (или) выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах и осуществляет прием таких уведомлений;
- правомерностью принятия решений о создании товариществ собственников жилья, решений об утверждении общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах условий договоров управления многоквартирными домами и правомерностью заключения таких договоров;
- соответствием устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений требованиям законодательства Российской Федерации, а по заявлениям собственников проверяет правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья председателя правления товарищества и других членов правления товарищества, правомерность принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом (далее - управляющая организация), в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения.
Кроме того, жилищная инспекция обращается в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Кировской области

610020, г. Киров, ул. Дерендяева, 23.

Тел. (8332) 38-18-29

Факс (8332) 38-18-63,64-65-41

- осуществление функции уполномоченного органа по предоставлению жилых помещений жилищного фонда Кировской области по договорам найма и предоставлению специализированных жилых помещений, находящихся в казне области.

- обеспечение работы межведомственной комиссии для оценки жилых помещений жилищного фонда Кировской области.

- согласование размещения и строительства полигонов твердых бытовых отходов, объектов водоснабжения и объектов очистки сточных вод.

- осуществление мониторинга действующего размера платы за жилье и коммунальные услуги в муниципальных образованиях области и представляет соответствующую информацию Правительству области, органам исполнительной власти области и заинтересованным федеральным органам исполнительной власти.

- установление и утверждение нормативов потребления коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и отопления) в жилых помещениях, на общедомовые нужды многоквартирных домов.

- установление и утверждение нормативов потребления коммунальных услуг при использовании земельного участка и надворных построек, в том числе полив земельного участка, водоснабжение и приготовление пищи для сельскохозяйственных животных, иные направления использования коммунального ресурса.

- сбор заявок муниципальных образований Кировской области к реализации Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Управление Роспотребнадзора по Кировской области

610027, г. Киров, ул. Красноармейская, 45.
Тел. (8332) 40-67-10
Факс (8332) 40-68-68
Тел. горячей линии 8-800-707-60-24

Выдача соответствующим исполнителям (продавцам) жилищно-коммунальных (коммунальных) услуг обязательных для исполнения предписания о прекращении нарушений прав потребителей и (или) необходимости соблюдения обязательных требований к жилищно-коммунальным (коммунальным) услугам.
Основанием для выдачи предписаний служат установленные факты:
- нарушения права потребителей на получение полной и достоверной информации об исполнителе и оказываемых им жилищно-коммунальных услугах;
- нарушения требований (в том числе обязательных) к качеству и безопасности предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
- включения в договор условий, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными действующим законодательством, в том числе навязывание платных дополнительных услуг, обусловливание оплаты (приобретения) одних услуг обязательной оплатой (приобретением) иных и т.д.;
- несоблюдения исполнителем соответствующих неимущественных требований потребителей, связанных с предъявлением ими индивидуальных претензий в отношении предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (их потребительских свойств, сроков оказания и др.);
- осуществлять в порядке, установленном КоАП РФ, соответствующее административное производство, включая проведение административного расследования и выдачу представления об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения,
- осуществлять судебную защиту прав потребителей в порядке, установленном ст. 40, 46 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 46, 47 ГПК РФ.

Прокуратура Кировской области, прокуратуры районов Кировской области
Прокуратура Кировской области: 610000, г. Киров, ул. Володарского, 98, (8332) 64-87-32, 64-75-76, 35-89-12, 64-88-52

Надзор за соблюдением законов, законностью правовых актов, прав и свобод граждан.

Перечень нормативных актов

1. Гражданский кодекс РФ;
2. Жилищный кодекс РФ;
3. Федеральный Закон Российской Федерации N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»;
4. Федеральный закон от 27.07.2010 № 237-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
6. Федеральный Закон Российской Федерации N 131-ФЗ от 6 октября 2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;
7.Закон РФ № 2300 – 1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителя»;
8. Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ (в редакции от 18.07.2011) «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности...»
9. Федеральный закон от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике».
10. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»;
11. Постановление Правительства Российской Федерации № 75 от 06.02.2006. «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»;
12. Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»;
13. Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (в редакции Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354);
Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;
Приказ Минрегиона РФ от 21.12.2011 № 591 «Об утверждении регламента раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, путем ее опубликования в сети Интернет»;

Постановление Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»;
Постановление Правительства Кировской области от 11.08.2011 № 116/358 « О порядке привлечения подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов».

Образцы документов

1. Претензия в управляющую организацию (ТСЖ, ЖКО, кто вас обслуживает) (приложение 1).
2. Жалоба на неправомерное бездействие должностных лиц (приложение 2).
3. Исковое заявление о защите прав потребителей ( приложение 3)
4. Заключение о признании жилого помещения непригодным для проживания (приложение 4).

Приложение 1

Директору управляющей

организации

ПРЕТЕНЗИЯ

Я,___________________(Ф.И.О.) являюсь собственником (нанимателем) жилого помещения по адресу:____________________________.

С «____»______________20___г. По «___»___________________20___г. В моей квартире не предоставляется коммунальная услуга по_________________. Данный факт подтвержден моей заявкой в предприятие ЖКХ ( указать наименование предприятия)______________________ от «____»___________ 20___г. №____ или заявками (жалобами, заявлениями или актами) в________________( указать организации).

На основании вышеуказанного прошу произвести перерасчет оплаты коммунальных услуг в связи с отсутствием_______________________(указывается вид коммунальных услуг) за весь период непредоставления.

В случае неудовлетворения моих требований я оставляю за собой право обращения в суд.

Дата. Подпись.

Приложение 2

Прокурору ___________________района

__________________________________

ЖАЛОБА

«_____»____________________20___г. я направил жалобу (указать о чем)________________________(указать кому). С момента получения моей жалобы данным органом (должностным лицом) прошло более 30 дней, однако в нарушение законодательства Российской Федерации я до сих пор не получил ответа в установленный законом срок.

На основании изложенного прошу провести прокурорскую проверку по факту нарушения законодательства и принять меры прокурорского реагирования к виновным должностным лицам.

Приложение 3

_______________________

(наименование суда)

Истец _________________

Ответчик_______________

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о ненадлежащем исполнении коммунальных услуг,

выплате неустойки и возмещении морального вреда.

С «__» ________г. я проживаю (или являюсь собственником квартиры) в доме, обслуживаемом ответчиком (ордер от_____№___). Являясь исполнителем коммунальных услуг, ответчик, независимо от ведомственной принадлежности, формы собственности и организационно-правовой формы, обязан предоставить потребителю услуги, соответствующие по качеству условиям договора, обязательным требованиям стандартов санитарных правил и норм установленным нормативам, а также информации о коммунальных услугах согласно ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг. В соответствии со ст. 7 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель также имеет право на то, чтобы коммунальные услуги были безопасны для его жизни, здоровья и окружающей среды, а также не причиняли вреда его имуществу.

Потребительские свойства и режим предоставления услуг должны соответствовать установленным нормативам (указать нужное):

а) по теплоснабжению – температуре воздуха в жилых помещениях при условии выполнения мероприятий по утеплению помещений согласно действующим нормам и правилам;

б) по электроснабжению – параметрам электрической энергии по действующему стандарту;

в) по холодному и горячему водоснабжению – гигиеническим требованиям по свойствам и составу подаваемой воды, а также расчетному расходу воды в точке забора;

г) по канализации – стандартам отведения сточных вод;

д) по газоснабжению – правилам безопасности в газовом хозяйстве.
По договору найма (на обслуживание) я свои обязанности исполняю – своевременно плачу за коммунальные услуги.
Ответчик свои обязанности исполняет ненадлежащим образом.

Ненадлежащее исполнение выразилось в том, что ____________________________.

Моя претензия от___ об устранении недостатков в срок до __________ ответчиком оставлена без удовлетворения (частично удовлетворена).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 14,27.31 Закона РФ «О защите прав потребителей», правилами предоставления коммунальных услуг, ст. ст. 131 и 132 ГПК РФ,

ПРОШУ:

обязать ответчика в срок, установленный судом:

а) безвозмездно своими силами и средствами устранить недостатки при оказании коммунальных услуг по __________;

б) возместить мне убытки в сумме__________ руб.;

в) компенсировать мне моральный ущерб в размере ____ руб. за причиненные физические и нравственные страдания, выразившиеся в том, что ____________________, и продолжающиеся и по настоящее время;

г) взыскать штраф в бюджет города в размере цены иска за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения моих требований.

Приложения:

1. Исковое заявление для ответчика.

2. Копия претензии и доказательства ее отправки.

3. Копии актов, заключений (если имеются).

4. Копии документов, подтверждающих расходы.

5. Копия квитанции об оплате жилищных и коммунальных услуг*.

6. Квитанция об оплате госпошлины.
Подпись_______________________

Дата____________________
* Оригиналы документов предоставляются непосредственно в процессе судебного разбирательства.

Приложение 4
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
о признании жилого помещения пригодным (непригодным)
для постоянного проживания

N ________________________ _______________________________________
(дата)

__________________________________________________________________
(месторасположение помещения, в том числе наименования
населенного пункта и улицы, номера дома и квартиры)

Межведомственная комиссия, назначенная
_________________________________________________________________,
(кем назначена, наименование федерального органа исполнительной
власти, органа исполнительной власти субъекта Российской
Федерации, органа местного самоуправления, дата, номер решения
о созыве комиссии)
в составе председателя ___________________________________________
__________________________________________________________________
(ф.и.о., занимаемая должность и место работы)
и членов комиссии ________________________________________________
__________________________________________________________________
(ф.и.о., занимаемая должность и место работы)
при участии приглашенных экспертов _______________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
(ф.и.о., занимаемая должность и место работы)
и приглашенного собственника помещения или уполномоченного им лица
__________________________________________________________________
(ф.и.о., занимаемая должность и место работы)
по результатам рассмотренных документов __________________________
__________________________________________________________________
(приводится перечень документов)
и на основании акта межведомственной комиссии, составленного по
результатам обследования, ________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
(приводится заключение, взятое из акта обследования (в случае
проведения обследования), или указывается, что на основании
решения межведомственной комиссии обследование не проводилось)
приняла заключение о _____________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
_________________________________________________________________.
(приводится обоснование принятого межведомственной комиссией
заключения об оценке соответствия помещения требованиям,
предъявляемым к жилому помещению, и о его пригодности
(непригодности) для постоянного проживания)

Приложение к заключению:
а) перечень рассмотренных документов;
б) акт обследования помещения (в случае проведения обследования);
в) перечень других материалов, запрошенных межведомственной
комиссией;
г) особое мнение членов межведомственной комиссии:
_________________________________________________________________.

Председатель межведомственной комиссии
_____________________ ________________________________
(подпись) (ф.и.о.)

Члены межведомственной комиссии
_____________________ ________________________________
(подпись) (ф.и.о.)
_____________________ ________________________________
(подпись) (ф.и.о.)

Уполномоченный по правам человека

в Кировской области

Климов Владимир Владимирович

Адрес: ул. Дерендяева, 23, г. Киров, 610000

тел. 64-43-74

Эл. почта: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Официальный сайт: www.ombudsman.kirov.ru

Дни и часы приема: чт-пт, с 10-00 до 12-00

Подготовлено при участии:

прокуратуры Кировской области

ул. Володарского, 98, г. Киров, 610000

тел. 64-83-66

государственной жилищной инспекции

Кировской области

ул. Дерендяева, 23, г.Киров, 610000

тел. 32-05-88

департамента жилищно-коммунального хозяйства

Кировской области

ул. Дерендяева, 23, г. Киров, 610000

тел. 64-65-41

администрации муниципального образования «Город Киров»

ул. Воровского, 39, г. Киров, 610000

тел. 64-89-40